גונן קסטנבאום: התמודדות עם סוגיות מורכבות מול רשות מקרקעי ישראל – פתרון חסמים בדרך למימוש הנכס

ניהול עסקאות מקרקעין בישראל, ובפרט כאלו המערבות נכסים בחדלות פירעון, מחייב בקיאות לא רק בחוקי החוזים והקניין, אלא גם התמודדות יומיומית ומורכבת מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הרשות, המנהלת את הרוב המכריע של קרקעות המדינה, מחזיקה בידה את המפתח לרישום זכויות, להעברת בעלות ולקידום פרויקטים של בניה. עבור יזמים שקרסו, כונסי נכסים ורוכשים פוטנציאליים, ההתנהלות מול הרשות עלולה להפוך לצוואר בקבוק בירוקרטי המעכב עסקאות בשווי מיליונים. משרד עורכי הדין ג. קסטנבאום ושות', המשלב פרקטיקה ענפה בתחום הכינוסים והמקרקעין, פיתח מומחיות ספציפית בהתרת ה"פלונטרים" המאפיינים את העבודה מול גוף זה, תוך שילוב בין ידע משפטי ליכולת ניתוח כלכלית.

האתגר: "השותף השקט" בנכס

בתיקי חדלות פירעון רבים המגיעים לשולחנו של עורך דין גונן קסטנבאום, מתגלה כי הבעיות הפיננסיות של החברה הקורסת הן רק קצה הקרחון. מתחת לפני השטח, מתגלות לעיתים קרובות סוגיות היסטוריות בלתי פתורות מול רשות מקרקעי ישראל: חובות דמי חכירה שנצברו לאורך שנים, אי-תשלום דמי היתר בגין תוספות בניה, או חוזי חכירה שפג תוקפם ולא חודשו.

במצב רגיל, בעל נכס יכול לנסות ולהסדיר עניינים אלו בקצב שלו. אולם, כאשר חברה נמצאת תחת צו כינוס נכסים או פירוק, הזמן דוחק. הנושים דורשים את כספם, והדרך היחידה למכור את הנכס ולקבל תמורה ראויה היא להציג לקונה הפוטנציאלי נכס "נקי" משפטית. כאן נכנסת לתמונה העבודה המקצועית של המשרד. הצוות המשפטי מבצע בדיקת נאותות מעמיקה (Due Diligence) עוד בטרם היציאה למכירה, ממפה את דרישות הרשות, ופועל להסדרתן המהירה כדי לאפשר את העברת הזכויות.

מחלוקות כספיות ושומיות

אחת מנקודות החיכוך המרכזיות מול רמ"י נוגעת להיבט הכספי. הרשות דורשת לעיתים סכומים ניכרים כתנאי לביצוע פעולות בנכס – דמי הסכמה, דמי היוון, או דמי שימוש בגין שימושים חורגים שנעשו בעבר. דרישות אלו יכולות להגיע למיליוני שקלים ולשחוק את קופת הנושים עד דק.

הרקע החשבונאי-פיננסי של עו"ד גונן קסטנבאום (בוגר משרדי רואי החשבון הבינלאומיים KPMG ו-Arthur Andersen) מהווה יתרון משמעותי בזירה זו. המשרד אינו מקבל את דרישות התשלום של הרשות כ"ראה וקדש". כל דרישת תשלום נבחנת לגופה, תוך בדיקה מדוקדקת של התחשיבים, בחינת המועדים הקובעים לשומה, ובדיקת זכאות להנחות או לפטורים על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

במקרים רבים, המשרד מגיש השגות מנומקות על שומות הרשות, המגובות בחוות דעת שמאיות וכלכליות מטעמו. היכולת לנהל שיח מקצועי מול אגף השמאות ברמ"י ומול המחלקות הכלכליות, מובילה לא אחת להפחתה משמעותית של החיובים, ובכך מגדילה את הנטו הנותר לחלוקה לנושים.

העברת זכויות בנכסים "בעייתיים"

סוגיה סבוכה במיוחד היא העברת זכויות בנכסים בהם קיימות חריגות בניה או הפרות של חוזה החכירה. המדיניות הרשמית של רמ"י היא לרוב סירוב להעברת זכויות עד לתיקון ההפרה. בתיקי חדלות פירעון, דרישה זו עלולה לתקוע את התיק לנצח, שכן לקופת הכינוס אין תמיד את האמצעים לתקן את ההפרות הפיזיות.

במצבים אלו, גונן קסטנבאום וצוותו פועלים במישור המשפטי והמנהלי כדי לייצר פתרונות יצירתיים. המשרד מנהל מו"מ מול הלשכות המחוזיות של הרשות במטרה להגיע למתווים מוסכמים, המאפשרים את מכירת הנכס והעברת ההתחייבות לתיקון ההפרה אל הרוכש החדש, תוך הפקדת בטוחות מתאימות. במקרים אחרים, המשרד פונה לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן הוראות, המחייבות את הרשות לאפשר את העברת הזכויות מכוח דיני חדלות הפירעון, המעדיפים את שיקום החברה ופירעון החובות על פני פרוצדורות בירוקרטיות נוקשות.

שחרור חסמים בפרויקטים יזמיים

בפרויקטים של בניה למגורים או מסחר שנתקעו, הקשר מול רמ"י הוא קריטי עוד יותר. לעיתים הפרויקט נעצר בשל אי-חתימה על היתרי בניה מצד הרשות (כבעלת הקרקע), או בשל מחלוקות על זכויות בניה נוספות.

הידע המשולב של משרד ג. קסטנבאום ושות' בתחומי התכנון והבניה ודיני המקרקעין, מאפשר לפרק את המוקשים הללו. המשרד מטפל בהסדרת הזכויות החוזיות, בחידוש חוזי פיתוח שפקעו, ובביצוע היוון זכויות המאפשר את רישום הבית המשותף בעתיד. טיפול זה הוא תנאי הכרחי להפיכת "פיל לבן" לפרויקט סחיר ואטרקטיבי עבור משקיעים.

ליטיגציה מנהלית

כאשר דרך המשא ומתן אינה צולחת, המשרד אינו מהסס לפנות לאפיק הליטיגציה המנהלית. עו"ד גונן קסטנבאום מוביל עתירות מנהליות ותביעות כנגד החלטות בלתי סבירות של הרשות. הטיעונים המשפטיים מתמקדים בחובת ההגינות של הרשות כגוף ציבורי, ובצורך לאזן בין השמירה על קרקעות הלאום לבין זכויות הקניין של הפרט ושל הנושים. הניסיון מלמד כי נכונות המשרד לנהל מאבק משפטי עיקש, משדרת לרשות מסר של רצינות ולעיתים מזרזת את מציאת הפתרון המוסכם עוד בטרם הכרעה שיפוטית.

סיכום

ההתמודדות מול רשות מקרקעי ישראל מחייבת אורך רוח, ידע מקצועי ספציפי והבנה עמוקה של הנהלים הפנימיים של הרשות. עבור לקוחותיו של עורך הדין גונן קסטנבאום – בין אם הם כונסי נכסים, יזמים או רוכשים פרטיים – המומחיות של המשרד בתחום זה מהווה תעודת ביטוח. היכולת לצלוח את הבירוקרטיה הסבוכה, להפחית חיובים כספיים ולהסדיר זכויות קנייניות מורכבות, היא זו שמאפשרת בסופו של יום להוציא עסקאות אל הפועל ולממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בנכסי המקרקעין.