אירועים מחוללי היטל השבחה: כששינוי תב"ע הופך למנוף כלכלי

נראה כי פיתולי הקולוסיאום של התכנון העירוני מזמן הופכים למשחק של סנפרבול. אירועים מחוללי היטל השבחה כמו שינוי תב"ע, הקלה ושימוש חורג לא רק שיש להם השפעה על נכסים, אלא הם גם יכולים לשדרג את העגורן שמחכה על קו הבנייה. אז בואו נצלול פנימה עם שמאי היטל השבחה – עו"ד הראל ורד לעולם המרתק הזה, שנשמע כמו קורס הכשרה בשפת השיפוט העירונית, ונראה איך כל אחד מהאירועים האלה יכול לשנות את חוקי המשחק.

שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) הוא אחד הכלים המרכזיים למשיכת השקעות. ככל שהתב"ע מתעדכנת, כך נפתחות אפשרויות חדשות עבור יזמים. לדוגמה, תכנון עבור בניינים רבי קומות במקום בתים פרטיים משדרג את הפוטנציאל הכלכלי של האזור. יזמים שעולים על רכבת השינוי הזו יכולים לגלות פוטנציאל רווחי מרהיב, ואנו מדברים כאן על מאות אלפי שקלים, ובמקרים קיצוניים גם על מליונים.

הקלה – המילה שעליה המפתח נמצא במחשבים של עורכי הדין – יכולה להיעשות כאשר בעלי נכסים מבקשים להקל על דרישות תכנון מסוימות שעד כה עיכבו אותם. דמיינו לעצמכם שהגדר בגינה שלכם זקוקה לקצת אהבה, ומשרד התכנון מחליט לשים יד על הלב ולתת לכם אישור לבנות אותה גבוהה יותר. מדובר כאן בהזדמנות לשדרוג אמיתי, עם שינוי שיכול לייקר את הנכס משמעותית, קבלו פרטים נוספים באתר של עורך דין הראל ורד.

שימוש חורג מבטא את היכולת להפוך את השימוש בנדל"ן לצו השעה. האם הבית שלכם יכול לארח עסק? ריח הגלים קורה ולאו דווקא אם מדובר בבית קפה! שימוש חורג מאפשר גמישות פנומנאלית שיכולה לשדרג לכם את הכנסתו של הנכס פי כמה וכמה.

ולמה זה חשוב? כי החלטות נכונות באירועים הנ"ל לא הופכות רק את הנכסים לאטרקטיביים יותר, אלא גם ישפיעו על כל האזור שבו הם נמצאים, בדיוק כמו שמטבע של שקל משנה כיוון מהלך הניהול של מתקן המזרקות בכיכר העיר.

כדי להבהיר את הנושא יותר, הנה רשימה מסודרת של שאלות נפוצות ותשובות שיכולות לשפוך אור על הדברים:

1. מהו היטל השבחה?  

היטל השבחה הוא מס שמשולם על ידי בעל נכס בעקבות עלייה בערך הנכס כתוצאה משינוי תב"ע, הקלה או שימוש חורג.

2. איך אני יודע אם היטל השבחה חל על הנכס שלי?  

אם הנכס שלך עבר שינויים תכנוניים שהשפיעו על ערכו, סביר להניח שתחויב בהיטל השבחה.

3. האם יש תהליך שעלי לעבור לפני שאני מבקש שימוש חורג?  

כן, יש להגיש בקשה למועצה האזורית או העירונית ולקבל מהם אישור עם כל המסמכים הנדרשים.

4. מהי הקלה ועל מה היא בעצם מתקיימת?  

הקלה היא פטור או הקטנה מהדרישות התכנוניות המוגדרות בתב"ע. זה יכול לכלול למשל גובה הבנייה או מספר יחידות הדיור.

5. מי אחראי לקבוע אם יש היטל השבחה?  

ועדות התכנון הן הגורם המוסמך לקבוע.

6. איך אני יכול לנצל את האירועים הללו להפקת רווחים?  

באמצעות מחקר שוק, יש להשקיע בנכסים המיועדים לשינוי תב"ע או שקיבלו אישור להקלות.

7. האם ידוע על מקרים בהם היטל השבחה לא חל?  

כן, במצבים מסוימים כמו תכנון מחדש למטרות ציבוריות.

8. מה קורה אם אני מתנגד להיטל השבחה?  

יש להגיש השגה לוועדת ההשגה של הוועדה המקומית.

9. איך משפיע שימוש חורג על הערך הכלכלי של הנכס?  

שימוש חורג יכול להגדיל את הביקוש עבור הנכס ובכך לשפר את ערכו.

10. האם יש הגבלות על השימוש החורג?  

כן, יש לבדוק מהן ההגבלות שנקבעות בתב"ע ובחוקי התכנון המקומיים.

באמצע כל הרגולציות והבירוקרטיה, יש לפעמים מבצע צניחה המאפשר לבעלי נכסים לנצל את האירועים הללו בצורה חיובית, לשפר את נכסיהם ולהצעיד את עצמם צעד אחד קדימה בסבב הנדל"ן. חשוב להיות חריפים, להתעדכן בשינויים הרגולטוריים ולפעול בזמן כדי לא לפספס הזדמנויות ייחודיות.